Wichtige Downloads

Bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen >>

Entfernen von Heizkörpern >>

Garten - Sondernutzungsrechte >>

Grillen und Nachbarschaft >>

Jahresabrechnung - Prüfung durch den Beirat >>

Schuhe etc. vor der Wohnungstüre >>

Sondernutzungsrechte - Einzäunung >>

Sondernutzungsrechte - wem gehört was >>

Zuständigkeiten des Verwalters >>

 

Ab wann beginnt eigentlich eine "bauliche Veränderung"?

Viele Wohnungsbesitzer richten es sich auf ihrem Balkon gemütlich ein, indem sie ihn ganz oder zum Teil verglasen. So haben sie die Möglichkeit, auch an kälteren Tagen dort ihre Zeit zu verbringen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS weist allerdings darauf hin, dass solche Veränderungen als "bauliche Veränderungen" zustimmungspflichtig sein können, wie aus einem Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts hervorgeht. (Aktenzeichen 2Z BR 127/01) Der Fall: Die Freude einer Familie über ihren verglasten Balkon im dritten Stock einer Wohnanlage währte nur kurz, denn andere Eigentümer störten sich daran. Einige Nachbarn drängten darauf, dass dieser Wintergarten unverzüglich wieder entfernt werde. Die Eigentümergemeinschaft, so ihre Argumentation, hätte vorher befragt werden müssen. Doch damit war die betroffene Familie nicht einverstanden. Erstens handle es sich nicht um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Zweitens hätten in der Vergangenheit auch andere Eigentümer an dem Objekt Eingriffe vorgenommen und somit den Gesamteindruck der Fassade verändert. Das müsse ihnen ja wohl auch erlaubt sein. Das Urteil: An dem Abbau der Balkonverglasung führt kein Weg vorbei. So entschied es in letzter Instanz das Bayerische Oberste Landesgericht. Die Vorinstanzen seien eindeutig zu dem Ergebnis gekommen, dass der Wintergarten eine erhebliche optische Beeinträchtigung der Fassade darstelle. Von einer so genannten "modernisierenden Instandsetzung", die nicht genehmigungspflichtig ist, könne hier keine Rede sein. Das Argument, manche Nachbarn hätten ihren Balkon ebenfalls verglast, ließen die Richter nicht gelten. Es sei nun einmal um diesen konkreten Fall gegangen und der habe zwingend so entschieden werden müssen.

 

Selbst die Entfernung von Fassadengrün ist möglicherweise eine bauliche Veränderung

Hat sich einmal Efeu oder wilder Wein an der Hausfassade festgesetzt, ist das Grünzeug so schnell nicht mehr weg zu bekommen, auch gerichtlich nicht. Darüber informiert Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse unter Hinweis auf ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf alle Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft hatte an der Rückseite des Hauses ohne Zustimmung der anderen wilden Wein gepflanzt. Nach einigen Jahren beschlossen die restlichen Mitglieder mit Stimmenmehrheit in einer Eigentümerversammlung die Entfernung des Grünzeugs und darüber hinaus auch jede zukünftige derartige Bepflanzung. Der überstimmte Pflanzenfreund klagte daraufhin vor Gericht. Das OLG entschied, dass durch die Entfernung des Fassadengrüns die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert würde. Dadurch gehe dieser Eingriff über eine bloße Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus und sei als eine bauliche Veränderung einzustufen. Dies bedarf aber eines einstimmigen Beschlusses und nicht einer einfachen Stimmenmehrheit. Da die Gemeinschaft die Begrünung jahrelang akzeptiert hatte, sei auch die Tatsache, dass diese ursprünglich ohne Genehmigung vorgenommen wurde, nicht mehr relevant (Az. I-3 Wx 298/04).

 

Dauerbrenner 1: Anbringung von Satellitenschüsseln

Oft kommt es unter Wohnungseigentümern zu Streitigkeiten und Ärger, da nicht allen Wohnungseigentümern bekannt ist, was erlaubt ist und was nicht. Für die meisten Wohnungseigentümer ist eine Markise oder ein Sichtschutz am Balkon oder Terrasse selbstverständlich.

Viele Wohnungseigentümer sind sogar der Meinung, dass das Anbringen einer Satellitenanlage oder der nachträgliche Einbau eines Dachflächenfensters zu den normalen Eigentümerrechten gehört.

Aber weit gefehlt >>

 

Dauerbrenner 2: Einzäunung von Sondernutzungsrechten

Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts, Aktenzeichen 2Z BR 122/98:


Der Eigentümer einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung hatte eine Grünfläche zu seiner alleinigen Verfügung. Entlang der Grenze des Gartens stellte er einen Maschendrahtzaun auf und pflanzte vor diesen Zaun eine Hecke. Das missfiel den anderen Wohnungseigentümern. Sie waren über die gärtnerische Maßnahme vorher nicht informiert worden und verlangten die Beseitigung des Zauns.
Das Bayerische Oberste Landesgericht urteilte, die Errichtung des Zauns stelle eine bauliche Veränderung dar, für die der Gartenbesitzer grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer hätte einholen müssen (2Z BR 122/98). Der Wohnungseigentümer könne "eine ihm zur Sondernutzung zugewiesene Gartenfläche selbst gestalten", müsse aber bei deren Bepflanzung auf die anderen Eigentümer Rücksicht nehmen und dafür sorgen, dass ihnen durch gärtnerische Maßnahmen keine Nachteile entstünden. Trotzdem hatte der Gärtner Glück bei Gericht: Denn die Vorinstanz, das Landgericht, hatte sich durch Augenschein davon überzeugt, dass Zaun und Hecke dem Erscheinungsbild der Wohnanlage und deren näherer Umgebung entsprechen, und das Haus optisch in keiner Weise beeinträchtigen. Deshalb musste der Gartenbesitzer ungeachtet aller Mahnungen seinen Zaun doch nicht entfernen.

Quelle: baurecht.de

 

Sondernutzungsrechte: Was Ihnen ganz gehört und was nur zum Teil

In Wohnanlagen gibt es Privilegien für Einzelne an Terrassen, Gärten, Autoplätzen.

Ein Beispiel: Die Miteigentümer der Wohnanlage waren zufrieden: Der Neue passte in die Hausgemeinschaft. Er machte keinen Krach, grüßte freundlich, pflanzte auf seinem Gartenstück Blumen, Salat und Kräuter wie alle anderen. Eines Tages war er drauf und dran, ein Gartenhaus auf das gemeinsame Grundstück zu stellen. Die Alteingesessenen stellen sich quer, er pochte auf sein Sondernutzungsrecht, der Streit endete vor dem Bayerischen Obersten Landesgericht.
Das Urteil: Das Häuschen stört den Eindruck des Gartens, der allen gehört. Das Sondernutzungsrecht erlaubt nur Maßnahmen, die für die übrigen Eigentümer keine Nachteile bedeuten. Ähnliches kann Ihnen passieren, wenn Sie ein Grundstück einzäunen wollen, für das Sie ein Sondernutzungsrecht haben. Sie brauchen die Zustimmung aller Eigentümer.

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt Sondereigentum, das nur ihm gehört, und Anteile am Gemeinschaftseigentum. Außerdem gibt es besondere Nutzungsrechte einzelner am gemeinsamen Eigentum. Sondernutzungsrechte stehen schon oft in der Teilungserklärung. Sie sind mit dem Wohneigentum verbunden und können nicht an Personen verkauft werden, die in der Gemeinschaft kein Eigentum haben. Sie dürfen jedoch an Außenstehende vermietet werden. Häufig werden solche besonderen Rechte vergeben für Terrassen oder Gartenflächen auf gemeinschaftlichen Grund, Dachterrassen, Kellerräume, Teile des Hausflurs, die andere nicht benutzen, Autoabstellplätze im Freien oder in der offenen Tiefgarage, Speicher unterm Dach oder Hobbyräume im Keller. Obwohl Gemeinschaftseigentum, haben die anderen Eigentümer keinen Anspruch darauf diese Teile zu nutzen. Aber alle Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für die Instandhaltungskosten der entsprechenden Flächen und Räume aufkommen, solange nichts Anderes geregelt wird.

Sondernutzungsrechte steigern den Wert der Wohnung. Sie können dazu führen, dass der Wohnung mehr Miteigentumsanteile zugeteilt werden als nach Quadratmeter üblich. Der Eigentümer zahlt dadurch eine höhere Umlage, als Ausgleich für das Nutzungsrecht an Dingen, die allen gehören. Soll ein Sondernutzungsrecht aufgehoben oder geändert werden, wird die Zustimmung aller Eigentümer benötigt. Eine Ausnahme bildet eine gerichtlich festgestellte grobe Unbilligkeit.
Tipp: Wollen Sie einem Miteigentümer das Sondernutzungsrecht vermieten oder ganz überlassen z.B. am Parkplatz, ist keine Zustimmung der Gemeinschaft nötig, soll die Übertragung endgültig sein, so lassen Sie die Teilungserklärung ändern.

© LBS Aktuell

 

Filiale auf dem Flur? Wohnungseigentümer dürfen Schuhe, Kleider und Schirme nicht vor der Haustüre ablegen

Wer nicht gerade mit einer sehr großen Wohnung gesegnet ist, der kennt das Problem: Der Platz ist knapp, man bräuchte dringend mehr Stauraum. Eine schlechte Idee wäre es allerdings, seine Habseligkeiten vor der Haustüre, auf dem Gemeinschaftsflur, auszulagern. Denn das verbieten deutsche Gerichte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS.
(Oberlandesgericht München, Aktenzeichen 34 Wx 160/05)

Der Fall: Eine Frau, die im zweiten Stock einer Wohnanlage lebte, hatte ihre Garderobe neben der Eingangstüre angebracht. Zudem stellte sie zeitweise einen Kleiderschrank, eine Kommode und einen Schirmständer dort ab. Das ging einer Nachbarin entschieden zu weit. Sie wies darauf hin, dass diese Sondernutzungsfläche nicht so ohne weiteres von Einzelnen belegt werden dürfe. Die Beklagte verteidigte sich damit, dass schließlich lange Zeit niemand etwas dagegen gehabt habe und sogar die Eigentümerversammlung beschlossen habe, nicht gemeinschaftlich gegen diesen Fall gerichtlich vorzugehen.

Das Urteil: Einen Zivilsenat des Oberlandesgerichts München überzeugten die Argumente der „raumgreifenden“ Wohnungsbesitzerin nicht. Garderobe und sonstiges Mobiliar müssten verschwinden, entschieden die Richter. Denn es handle sich eindeutig um eine bauliche Veränderung, welche die übrigen Eigentümer an dem ihnen zustehenden Mitgebrauch des Treppenhauses teilweise behindere. Ein Flur sei nicht dazu gedacht, dem Einzelnen mehr Platz zu verschaffen als er in seiner Wohnung zur Verfügung hat. Anders wäre es nur, wenn alle Eigentümer dem zustimmen würden.

 © LBS Aktuell

 
Dies ist der Standpunkt der Münchner Berufsfeuerwehr >>

Streit um Bäume, Blätter und Wurzeln

Nachbarschaftliche Berührungspunkte bezüglich grenznahem, bzw. grenzüberschreitendem Grün sind tägliche Praxis.

Stefan Raab hat diesem Thema mit seinem "Maschendrahtzaun" und dazugehörigem "Knallerbsenstrauch" ein populäres  musikalisches Denkmal geschaffen und der Volksseele den Spiegel vorgehalten

Die vom Vorsitzenden von Haus + Grund München, RA Rudolf Stürzer, gesammelten einschlägigen Urteile des Bundesgerichtshofes >>   helfen unergiebigen Nachbarzwist zu vermeiden.


Aktuelles

Streik der Müllabfuhr

weiterlesen »

Tassiloplatz / Balanstrasse

weiterlesen »

Erst - Bezug WEG Fallstrasse

weiterlesen »

Flachdachsanierung Bingener Strasse

weiterlesen »

Winter - Temperaturen in Treppenhäusern

weiterlesen »

Neues Verbraucherrecht: Widerruf von Maklerverträgen

weiterlesen »

Komplette Wärmedämmung - total unwirtschaftlich

weiterlesen »

Übertriebenes Wassersparen lässt Deutschlands Städte stinken

weiterlesen »

Rauchmelderpflicht in Bayern

weiterlesen »

Legionellen: Probleme bei energiesparender Warmwasserbereitung durch Wärmepumpen

weiterlesen »

zum News-Archiv »