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* Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

* Eigentum verpflichtet - Artikel 14 II des Grundgesetzes

* Der Verwalter als Wert - Erhalter

* Der Verwaltungsbeirat - Aufgaben, Rechte, Pflichten

* Die "Bibel" der Eigentümer

* Eigentümerwechsel - die Regelung der Nachfolge

* Der perfekte Verwalter

* Hausordnung

* Epilog

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

Mehr Flexibilität im Wohnungseigentumsrecht

Der Deutsche Bundestag hat am 14.12.2006 die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet.
Das neue Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten. „Wir wollen die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften stärken. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland sollen ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumssachen können künftig nach dem für alle Zivilverfahren geltenden Verfahrensrecht entschieden werden", erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.

Zu den Regelungen im Einzelnen:

Das Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.
Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

Das neue Gesetz verbessert die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen. Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

„Wir reagieren mit dem Gesetz auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmenvielfach nicht oder kaum zu erreichen. Die neuen Regelungen ermöglichen es, insbesondere ältere Wohnanlagen in einen Zustand zu versetzen, wie er allgemein üblich ist. So bleibt das Wohnungseigentum auch in der Zukunft attraktiv – nicht zuletzt als eine immer stärker genutzte Form der Altersvorsorge“, sagte Zypries.

Quelle: BMJ

Das neue Wohnungseigentumsgesetz >>

Eigentum verpflichtet

Maßnahmen zur Werterhaltung von Wohneigentum

von Manfred S. Herrmann ©

Art 14, Abs. II des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland:

"Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen."

Mit dem Erwerb eigener vier Wände ist so mancher Vorteil verbunden. Ist doch erfolgreich der Ausstieg aus der Mietspirale gelungen, Werterhaltung und sogar Wertsteigerung scheinen nach den traditionellen Erfahrungswerten mit Immobilienvermögen gesichert. Doch sind diese Vorteile mit dem Kauf allein nicht erreicht. Nicht nur bei freistehenden Einzelimmobilien, sondern insbesondere bei Eigentumswohnungen haben die laufend unternommenen Erhaltungsmaßnahmen größten Einfluss auf den künftigen Wert der Immobilie.

Sicherlich bestimmt die Lage einer Immobilie auf lange Sicht deren bleibenden Wert für die Zukunft. Wohnqualität und Infrastruktur, wie zum Beispiel Schulen, Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten werden immer die oberen Kriterien zur Bewertung einer Immobilie darstellen. Aber auch Bauqualität und Architektur haben bei der Wertbestimmung ein gewichtiges Wort mitzureden. Man denke hier nur an die Flachdachbauten der Sechziger- und Siebziger Jahre. Derartig erhaltungsintensive Immobilien sind heute nur mit Preisabschlägen veräußerbar und spielen neben qualitativ hochwertigen Immobilien die zweite Geige. Die laufenden Erhaltungsmaßnahmen sind für den Werterhalt von Wohnungseigentum jedoch von mindestens gleicher Wichtigkeit. Der Person des bestellten Verwalters kommt hier eine besondere Bedeutung zu. Dieser lenkt in der Regel als Vertreter der Eigentümergemeinschaft deren wirtschaftliche Angelegenheiten.

"Eigentümermiete" als wichtiger Faktor

Großen Einfluss auf die Wertbestimmung einer Eigentumswohnung haben die Hausgeldzahlungen. Diese monatlich fälligen Beträge, von vielen bereits als "Eigentümer-miete" bezeichnet, stellen eine Vorauszahlung auf die tatsächlich jährlich entstehenden Kosten dar. Es liegt auf der Hand, dass ein durch vernünftiges Haushalten vergleichsweise niedrigeres Hausgeld die Attraktivität einer Wohnung bei deren Wiederveräußerung nur steigern kann.

Manche festen Kosten, wie zum Beispiel Versicherungen, lassen sich sicherlich nicht groß verändern. Doch schon bei den Müllgebühren und den Kosten für Erhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums lassen sich oft erhebliche Einsparungen vornehmen. Es ist ein Unterschied, ob ein gemeinschaftliches Treppenhaus zum Beispiel alle drei oder alle sieben Jahre gestrichen werden muss. Die Dämpfung derartiger und vergleichbarer Kosten ist von der Disziplin aller Eigentümer abhängig. Der Verwalter kann hier lediglich aufklärend tätig werden und zur Kostendämpfung durch sorgfältige Handwerkerauswahl beitragen.

Wie eine Eigentümergesellschaft untereinander funktioniert, kann man als Außenstehender schon durch einen Blick auf das Klingelschild erkennen. Mehrfach überklebte Namensschilder oder gar eingeritzte Namen sind nicht gerade geeignet, einen potentiellen Käufer von der Ordnungsliebe und dem Willen zur Werterhaltung der hier wohnenden Eigentümer zu überzeugen.

Auch die Protokolle der in der Regel jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen sind geeignet, über den Frieden und die Verhältnisse der Eigentümer untereinander Auskunft zu erteilen. Auch hier kann davon ausgegangen werden, dass ein potentieller Käufer wenig Lust verspürt, sich in eine untereinander zerstrittene Gemeinschaft einzukaufen.

Der Höhe der im Laufe der Jahre angesammelten Instandhaltungsrücklage kommt bei der Wertbestimmung einer Gebrauchtimmobilie eine große Bedeutung zu. Sind umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen erst kürzlich durchgeführt worden, ist normalerweise nicht mehr mit hohen Beträgen in der Kasse zu rechnen.

Stehen diese Erhaltungsmaßnahmen aber erst an, ist sorgfältig zu prüfen, ob die in der Rücklage angesammelten Beträge wenigstens ungefähr zur Abdeckung der anstehenden Kosten ausreichen. Ist dies nicht der Fall, so kann diese offensichtliche Misswirtschaft den Wert einer Wohnung erheblich relativieren.

Schon aus diesen wenigen Bespielen, deren Reihe sich beliebig fortsetzen lässt, ist ersichtlich, dass der Wert einer Immobilie auch maßgeblich vom Willen der Eigentümer zur Werterhaltung anhängig ist. Mit einem derart geschärftem Bewusstsein ihrer Bewohner wird die jeweilige Immobilie immer Höchstpreise erzielen.

Dieser Artikel von Manfred S. Herrmann erschien im "Immobilienberater" der Abendzeitung München. https://www.immoservice-muenchen.de

Der Verwalter als "Wert - Erhalter"

von Manfred S. Herrmann ©

Der Vorteil des Erwerbs einer Immobilie liegt nicht zuletzt in den möglichen steuerlichen Abschreibungen begründet. Doch kann das mit dem Erwerb einer Immobilie verbundene längerfristige finanzielle Engagement auch die Kehrseite des Immobilienkaufes bedeuten. Die Wahrung des künftigen Wertes der Immobilie ist ein Faktor, der selbst in langfristigen Finanzierungsberechnungen nicht zu erfassen ist.

Hier kommt den mit der laufenden Werterhaltung betrauten Personen, insbesondere dem bestellten Wohnungseigentumsverwalter, eine herausragendes Bedeutung zu. Immobilien kaufen, Steuern abschreiben, anschliessend wieder mit sattem Gewinn veräussern - damit dieses Wunschbild keine Illusion bleibt, muss hinter Finanzierungsmodelle und Versprechungen von Verkäufern geblickt werden.

Der künftige Marktwert einer Immobilie setzt sich aus mehreren, sehr sensiblen Faktoren zusammen. Hierzu zählen Lage, Infrastruktur und Gebäudekonzept. Diese wichtigen Kriterien sollte man schon beim Erwerb der Immobilie berücksichtigen.

Wesentliche Unbekannte der Werterhaltsgleichung zeigen sich aber erst nach dem Erwerb. Wird eine Immobilie z.B. weiter entfernt erworben, ist dem Käufer eine regelmässige Überwachung kaum möglich. Den damit betrauten Personen kommt so grösste Bedeutung zu.

Die Auswahl eines soliden Mieters ist für den künftigen Werterhalt des Eigentums unverzichtbar. Der regelmässige Eingang der Miete ist ein wesentlicher Pfeiler der Immobilienfinanzierung. Werden von Seiten des Verkäufers Mietgarantien gegeben, braucht man sich im Normalfall keine Sorgen zu machen.

Wie sieht es aber aus, wenn die vertraglichen Garantien auslaufen? Eine dann möglicherweise heruntergewirtschaftete Wohnung oder langwierige Prozesse über viele Kilometer Entfernung vor dem zuständigen Mietgericht lassen ursprüngliche rosige Wertprognosen schnell verblassen.

Ob der beauftragte Verwalter sein Handwerk versteht, sieht man am erforderlichen Erhaltungsaufwand und somit auch an den monatlich zu entrichtenden Hausgeldbeträgen. Diese sind mittlerweile wichtige Indikatoren zur Wertbestimmung einer Immobilie. Nicht auf den Mieter umlagefähige, bei professioneller Verwaltung vermeidbare Erhaltungskosten, belasten das Konto des Eigentümers und vermindern so den Ertrag der Immobilie. Aber auch die umlagefähigen Kosten können wirtschaftlich denkende Eigentümer und Vermieter nicht kalt lassen. Mindert doch ein vergleichsweise zu hohes monatliches Hausgeld die Attraktivität der Wohnung auf dem örtlichen Immobilienmarkt.

Es gilt die Regel, dass ein niedriger Erhaltungsaufwand und solide finanzielle Rücklagen den Wert der Immobilie steigern. Erreicht wird dies durch die Beauftragung von in kaufmännischen Angelegenheiten sorgfältig und geschickt arbeitenden Verwaltern. Auch hier gilt jedoch, dass der Billigste oft nicht der Beste ist. Es ist zu beachten, dass der Verwalter seinen Aufwand aus dem Honorar bestreiten kann und nicht auf "Nebeneinkünfte", z.B. bei der Erteilung von Handwerkeraufträgen etc., angewiesen ist. Derartige Fälle machen leider immer wieder von sich reden.

Die Beachtung dieser Faktoren garantiert eine ungetrübte Freude am erworbenen Eigentum.

Dieser Artikel von Manfred S. Herrmann erschien im "Immobilien Berater" Abendzeitung München. https://www.immoservice-muenchen.de

Der Verwaltungsbeirat - Aufgaben, Rechte, Pflichten

Eine kurzweilige und interessante Darstellung des Aufgabenfeldes der Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften stammt von U.A. Stein, Düsseldorf.
Klar gegliedert werden Aufgaben, Rechte, Pflichten, aber auch Haftungsfragen dargelegt.
Mögliche Fussangeln des Amtes, hauptsächlich bedingt durch Kompetenzüberschreitungen, werden ebenso behandelt, wie die Chancen des Amtes, gestaltend an der Zukunft der Gemeinschaft mitzuarbeiten.


Übrigens: Als besonderes Schmankerl bieten wir durch uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften für ihre Beiräte folgende Versicherungsleistung:
"Mitversichert ist die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme von Verwaltungsbeiräten (§ 29 WEG) zusammen mit dem Versicherungsnehmer aufgrund von Schäden, bei denen sowohl ein Verschulden des Versicherungsnehmers als auch des Verwaltungsbeirates behauptet wird".


Zum Artikel >>

oder >>

 

Die "Bibel" der Eigentümer

Gleichzeitig mit dem Kauf einer Eigentumswohnung geht mit der Beurkundung des Kaufvertrages auch die Beurkundung der sogenannten Teilungserklärung, bzw. Gemeinschaftsordnung einher.
Dieses Dokument regelt nicht nur die Aufteilung des Gebäudes in die einzelnen Wohneinheiten und die Teilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern auch das Verhältnis, bzw. das Verhalten der Eigentümer untereinander.

Leider ist vielen Käufern, bzw. Eigentümern die Bedeutung dieser Urkunde nicht in ausreichendem Masse bewusst.
Schlimmer noch: Gehört beim Erwerb von Neu - Immobilien die Mitbeurkundung und Aushändigung der Teilungserklärung zum Tagesgeschäft, so begegnen uns immer häufiger Neu - Eigentümer von gebrauchten Immobilien, welche auf den Hinweis auf Regelungen der Teilungserklärung mit ratlosen Blicken antworten - diesen Käufern wurde die Teilungserklärung weder zur Kenntnis gebracht, noch ausgehändigt.
Folge ist, dass die "Neuen" in der Gemeinschaft von den Besonderheiten Ihres frisch erworbenen Zuhauses keine Ahnung haben und somit entsprechende Probleme mit den Miteigentümern auftreten können.

Schon vor dem Kauf einer Immobilie sollte sich der Interessent also unbedingt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aushändigen lassen. Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung muss diese nicht mehr extra mitbeurkundet werden, dies ist längst vor Errichtung des Gebäudes im Rahmen der sog. "Abgeschlossenheitsbescheinungung" geschehen. Als Verkäufer sind Sie jedoch verpflichtet, den Neu - Käufer darauf hinzuweisen, bzw. vertraglich einzubinden, dass dieser in die Regelungen der Gemeinschaft und die Regelungen von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eintritt. Haben sie Umbauten vorgenommen, z.B. zusätzliche Dachfenster etc. einbauen lassen, für welche sie derzeit die Unterhaltsverpflichtung haben, so ist diese Verpflichtung im Verkaufsfalle auf den Käufer zu übertragen, bzw. diesem bekannt zu geben. Sie machen sich sonst unter Umständen schadensersatzpflichtig!

Ansonsten gilt: Bevor Sie also Massnahmen mit Aussenwirkung unternehmen, werfen Sie bitte zunächst einen Blick in die genannten Dokumente, bzw. die Hausordnung. Sie können davon ausgehen, dass dies dort bereits im Sinne aller Eigentümer geregelt ist.
Ergänzend sollen selbstverständlich die Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen gesichtet werden.

Schliesslich: Bevor Sie also damit beginnen, Wände herauszureissen, Satellitenschüsseln an die Fassade zu bohren, die Fassade mit individuellen Farbanstrichen zu verschönern, Markisen Ihrer Wahl mit geschmackvollen Blumenmotiven aus dem Baumarkt um die Ecke anzubringen und ihr Garten - Sondernutzungsrecht einzuzäunen (das aber immer Gemeinschaftseigentum bleiben wird!!) ...

... sollten sie ihren Verwalter konsultieren, der ihnen gerne beratend zur Seite steht!

© Manfred S. Herrmann

Eigentümerwechsel - die Regelung der Nachfolge

Bei Verkauf, oder auch Erbschaft, findet ein Eigentümerwechsel statt. Für den neuen Eigentümer ist es nun opportun, dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft die geänderten Eigentumsverhältnisse anzuzeigen. Angesichts der Summen, die beim Jahresetat einer Wohnungseigentümergemeinschaft teilweise im Spiel sind, sollte es auch eine Selbstverständlichkeit sein, diesen Eigentumsübergang anhand entsprechender Urkunden nachzuweisen.

Doch in der Praxis gestaltet sich dies leider oft anders. Keine Probleme gibt es bei Wohnanlagen, in denen ältere Gemeinschaftsordnungen noch die beim Notar abzugebende Verwalterzustimmung zu jedem Verkauf vorsehen - hier erhält der Verwalter ohnehin ein bereits beurkundetes Exemplar des Kaufvertrages vom Notar. Diesem hat er nach Prüfung dann zuzustimmen.

Probleme und Missverständnisse gibt es aber selbst in den Fällen, in denen die Gemeinschaftsordnung definitiv einen Passus enthält, dass dem Verwalter ein beurkundetes Kaufvertragsexemplar zu überlassen ist. Genauso übrigens, wie dem finanzierenden Geldinstitut, oder dem Grundbuchamt. Ganz zu schweigen übrigens von den Fällen, in denen die Gemeinschaftsordnung gar keine Regelungen für derartige Fälle vorsieht - was mitnichten bedeutet, dass hier nicht ebenfalls eine formgültige Legitimation erforderlich ist.

Es ist kaum nachvollziehbar, dass Notariate Kaufverträge von Gebraucht - Immobilien beurkunden, in diesen Verträgen auch noch Bezug auf Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung nehmen, ohne dass die Neu - Käufer jemals Kenntnis von diesen Urkunden erlangt haben. Unsere Praxis zeigt jedoch, dass dies nicht die Ausnahme, sondern die Regel zu sein scheint.

Erschreckend wenig wissen Neu - Eigentümer oft über die Rechtsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft Bescheid, in die sie sich gerade eingekauft haben.

Unser Tipp: Zum ordnungsgemässen Verkauf gehört nicht nur die Auflistung von irgendwelchen Inventargegenständen um im Zweifel die Grunderwerbssteuer zu mindern (hier besteht sinnigerweise kein weiterer Informationsbedarf), sondern auch die Übergabe sämtlicher zur Wohnung gehörender Schriftstücke und Urkunden. Hierzu gehören insbesondere die erwähnte Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung nebst Hausordnung. Aber auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind von grösster Wichtigkeit - nur anhand dieser kann nachvollzogen werden, welche "individuelle Verfassung" sich eine Gemeinschaft im Laufe der Jahre selbst gegeben hat.

Manchmal kann festgestellt werden, dass manche Käufer offenbar die Gebrauchsanleitung des neuen Fernsehgerätes genauer lesen, als die Vertragsunterlagen ihres Dreihunderttausendeuroobjektes ...

Es soll aber auch nicht unerwähnt bleiben, dass auf die Anforderung oder Nachfertigung dieser Urkunden beim Notariat manchmal auch bewusst verzichtet wird, "...weil dies ja mit Kosten verbunden ist". Die Schliessung dieses Informationslecks wird dann vom Verwalter und dessen Kopiergerät erwartet - selbstverständlich kostenfrei. Verkannt wird hierbei, dass der Verwalter keine "Urkunden" fertigen kann.

Bittet der Verwalter also nach erfolgtem Kaufvertragsabschluss um die entsprechenden legitimierenden formgültigen Nachweise, so macht er dieses im Auftrag der Eigentümergemeinschaft, die er vertritt. Ferner auch weil er gesetzlich hierzu verpflichtet ist und seinen Job schlichtweg ernst nimmt.

Er tut dies nicht, wie manchmal unterstellt, um den Neu - Eigentümer zu schikanieren, oder um sein persönliches Ego zu befriedigen.

Es ist -zumindest aus diesem Grunde- nicht notwendig, dem Verwalter mögliche Konsequenzen bei der nächsten Wiederwahl in Aussicht zu stellen ... ;-)

© Immobilien Service München, M. Herrmann

Der perfekte Verwalter ;-)

(nach U. A. Stein, Düsseldorf)

Die Versammlung des perfekten Verwalters dauert genau dreissig Minuten. Er erläutert allen Eigentümern die Tagesordnung ausführlich und für jeden verständlich. Er läßt dabei jeden Miteigentümer zu Wort kommen und erzielt völlige Einigkeit unter den Anwesenden.

Schon am Morgen nach der Versammlung überreicht er jedem Eigentümer eigenhändig das Protokoll und erläutert noch einmal ausführlich die von den Eigentümern gefaßten Beschlüsse. Er arbeitet von 6 Uhr morgens bis Mitternacht und ersetzt teilweise oder ganz den Hausmeister in der Wohnanlage.

Dies alles für eine Gebühr von € 7,50 inkl. (!) Mehrwertsteuer pro Wohneinheit und Monat, denn rechnen kann er nur, wenn es um die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft geht.

Gerne nimmt er Anweisungen eines jeden Eigentümers entgegen -
ein "... ich bezahle sie ja schliesslich" vernimmt er dabei demütig und dankbar.

Er ist 25 Jahre alt und hat mindestens 40 Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Wohnungseigentum, der gesamten Bauwerks-Sanierung bis in die Bauphysik und im Sozial-, Steuer-, Zwangsversteigerungs- und Grundbuchrecht. Davor war er in der Mietshausverwaltung tätig, deshalb kennt er sich auch dort genau aus. Seine Ausbildung begann mit sechs Semestern Theologie.

Der perfekte Verwalter macht es allen recht!

Er verbringt die meiste Zeit mit der Überwachung der Handwerker und der Hausordnung. Er macht täglich 15 Hausbesuche, ist gleichzeitig aber auch im Büro erreichbar.

Manchmal lächelt er mit ernstem Gesicht, denn er hat selbstverständlich Sinn für Humor!

Der perfekte Verwalter hat immer Zeit für den einzelnen Eigentümer und den Verwaltungsbeirat - am liebsten nach 20 Uhr oder am Wochenende. Frau und Kinder haben ihn längst voller Verständnis verlassen, um ihn bei der Ausübung seines Berufes nicht zu behindern. Er kümmert sich persönlich um die vollständige Abwicklung der Versicherungsschäden in den Wohnungen und erläutert auf Wunsch, welche Nebenkosten die Vermieter gemäß Mietvertrag, der gerade unauffindbar ist, mit Ihren Mietern abrechnen können.

Er versäumt kein Fortbildungs-Seminar und keinen Gerichtstermin, denn er ist immer bemüht, allen das Gesetz, die Gemeinschafts- und die Hausordnung nahezubringen.

Der perfekte Verwalter hat nur einen Nachteil:

ER IST IMMER FÜR DIE NACHBARGEMEINSCHAFT TÄTIG !

Hausordnung

Gemäss den in unseren Verwalterverträgen getroffenen Regelungen wird die erste Hausordnung  durch die Hausverwaltung erstellt. Dies unterbleibt selbstverständlich, sofern eine erste Hausordnung bereits konstituiert ist, z.B. durch Vereinbarung in der notariell beurkundeten Gemeinschaftsordnung.  Das von uns erstellte Exemplar regelt in gestraffter Form die unserer Erfahrung nach potentiell auftretenden Problempunkte. Individuell durch die jeweiligen Eigentümergemeinschaften erstellte Hausordnungen, bzw. anderslautende Regelungen in den notariell erstellten Gemeinschaftsordnungen gehen den Bestimmungen dieser Hausordnung selbstverständlich vor.

Epilog

Oft hat er´s nicht leicht, der Verwalter.

Insbesondere deshalb nicht, weil er in einem Geschäftsbereich tätig ist, der fast ausschliesslich dann in mehr oder weniger guter Stimmung kontaktiert wird, wenn Beschwerdebedarf besteht, oder irgendwelche Probleme zu lösen sind.

Wie leicht rücken dann die 99 Prozent einer Verwalterleistung in den Hintergrund, die selbstverständlich und reibungslos, daher unbemerkt ablaufen.

Probleme gibt´s in der Regel weniger mit der vertraglich vereinbarten Verwalterleistung, sondern eher mit Vertragspartnern im Umfeld.
Sei es, dass man Ärger mit irgendwelchen Handwerksfirmen oder Bauträgern hat, oder die Hausmeisterleistung mal wieder hinter den Erwartungen zurückbleibt. Alles Angelegenheiten, die primär sicher nicht der Verwaltung anzulasten sind.

Ein grosses Potential an Missverständnissen bietet sich bei Wohnanlagen, die wir als Erstverwalter vom Bauträger übernehmen. Selbstverständlich sind wir weder für die Errichtung der Wohnanlage, noch für deren mangelfreie Fertigstellung verantwortlich. Wir können nicht weniger verwalten, als das, was uns übergeben wurde ... aber auch nicht mehr!
Kürzung oder gar Verweigerung der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen, weil man z.B. mit dem Bauträger unzufrieden ist, trifft diesen sicher nicht - allenfalls und rechtswidrigerweise die Gemeinschaft.

Auch hier gilt: Je informierter das Gegenüber ist, desto reibungsloser die Zusammenarbeit!

Umso mehr erfreut dann manche Geste, die der geleisteten Arbeit ein wenig Anerkennung zollt ...


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