Eigentümerwechsel - oder der Kampf des Verwalters mit der Legitimation

27.01.2007
Bei Verkauf, oder auch Erbschaft, findet ein Eigentümerwechsel statt. Für den neuen Eigentümer ist es nun opportun, dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft die geänderten Eigentumsverhältnisse anzuzeigen. Angesichts der Summen, die beim Jahresetat einer Wohnungseigentümergemeinschaft teilweise im Spiel sind, sollte es auch eine Selbstverständlichkeit sein, diesen Eigentumsübergang anhand entsprechender Urkunden nachzuweisen.

Doch in der Praxis gestaltet sich dies leider oft anders. Keine Probleme gibt es bei Wohnanlagen, in denen ältere Gemeinschaftsordnungen noch die beim Notar abzugebende Verwalterzustimmung zu jedem Verkauf vorsehen - hier erhält der Verwalter ohnehin ein bereits beurkundetes Exemplar des Kaufvertrages vom Notar. Diesem hat er nach Prüfung dann zuzustimmen.

Probleme und Missverständnisse gibt es aber selbst in den Fällen, in denen die Gemeinschaftsordnung definitiv einen Passus enthält, dass dem Verwalter ein beurkundetes Kaufvertragsexemplar zu überlassen ist. Genauso übrigens, wie dem finanzierenden Geldinstitut, oder dem Grundbuchamt. Ganz zu schweigen übrigens von den Fällen, in denen die Gemeinschaftsordnung gar keine Regelungen für derartige Fälle vorsieht - was mitnichten bedeutet, dass hier nicht ebenfalls eine formgültige Legitimation erforderlich ist.

Es ist kaum nachvollziehbar, dass Notariate Kaufverträge von Gebraucht - Immobilien beurkunden, in diesen Verträgen auch noch Bezug auf Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung nehmen, ohne dass die Neu - Käufer jemals Kenntnis von diesen Urkunden erlangt haben. Unsere Praxis zeigt jedoch, dass dies nicht die Ausnahme, sondern die Regel zu sein scheint.

Erschreckend wenig wissen Neu - Eigentümer oft über die Rechtsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft Bescheid, in die sie sich gerade eingekauft haben.

Unser Tipp: Zum ordnungsgemässen Verkauf gehört nicht nur die Auflistung von irgendwelchen Inventargegenständen um im Zweifel die Grunderwerbssteuer zu mindern (hier besteht sinnigerweise kein weiterer Informationsbedarf), sondern auch die Übergabe sämtlicher zur Wohnung gehörender Schriftstücke und Urkunden. Hierzu gehören insbesondere die erwähnte Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung nebst Hausordnung. Aber auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind von grösster Wichtigkeit - nur anhand dieser kann nachvollzogen werden, welche "individuelle Verfassung" sich eine Gemeinschaft im Laufe der Jahre selbst gegeben hat.

Manchmal kann festgestellt werden, dass manche Käufer offenbar die Gebrauchsanleitung des neuen Fernsehgerätes genauer lesen, als die Vertragsunterlagen ihres Dreihunderttausendeuroobjektes ...

Es soll aber auch nicht unerwähnt bleiben, dass auf die Anforderung oder Nachfertigung dieser Urkunden beim Notariat manchmal auch bewusst verzichtet wird, "...weil dies ja mit Kosten verbunden ist". Die Schliessung dieses Informationslecks wird dann vom Verwalter und dessen Kopiergerät erwartet - selbstverständlich kostenfrei. Verkannt wird hierbei, dass der Verwalter keine "Urkunden" fertigen kann.

Bittet der Verwalter also nach erfolgtem Kaufvertragsabschluss um die entsprechenden legitimierenden formgültigen Nachweise, so macht er dieses im Auftrag der Eigentümergemeinschaft, die er vertritt. Ferner auch weil er gesetzlich hierzu verpflichtet ist und seinen Job schlichtweg ernst nimmt.

Er tut dies nicht, wie manchmal unterstellt, um den Neu - Eigentümer zu schikanieren, oder um sein persönliches Ego zu befriedigen.

Es ist -zumindest aus diesem Grunde- nicht notwendig, dem Verwalter mögliche Konsequenzen bei der nächsten Wiederwahl in Aussicht zu stellen ... ;-)

© Immobilien Service München, Manfred S. Herrmann


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